《物业管理条例》的制定在于

　　规范物业管理活动，

　　维护业主和物业服务企业的合法权益，

　　《条例》中有关于以招投标方式

　　选聘物业服务的强制性规定，

　　那违反这样规定的民事法律行为，

　　是否就一定无效呢？

来看今日分享案例

开发区法院首例适用

《合同编通则解释》认定合同效力

　　基本案情

　　原告菏泽某物业服务有限公司与被告武某物业服务合同纠纷一案，原告菏泽某物业服务有限公司提供了物业服务，因被告武某一直拖欠物业服务费，将武某诉至开发区法院，法院受理后，武某提起反诉，以建设单位与物业公司签订的《前期物业服务合同》未经招投标程序违反《物业管理条例》的强制性规定为由，请求确认合同无效。

　　法院判决

　　开发区法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第十六条规定，合同违反法律、行政法规的强制性规定，有下列情形之一，由行为人承担行政责任或者刑事责任能够实现强制性规定的立法目的的，人民法院可以依据民法典第一百五十三条第一款关于“该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”的规定认定该合同不因违反强制性规定无效：（一）强制性规定虽然旨在维护社会公共秩序，但是合同的实际履行对社会公共秩序造成的影响显著轻微，认定合同无效将导致案件处理结果有失公平公正；......。《物业管理条例》第二十四条规定的内容是以招投标方式选聘物业服务企业，属于为维护建设单位选聘前期物业服务企业管理秩序而制定的管理性强制规定。本案中，原告虽不能完全举证证明小区建设单位选聘前期物业服务企业经过了完备的招投标程序，但可以认定该合同系双方真实意思表示，且自2019年起实际履行，原告提供物业服务至今已四年有余，认定合同无效将有失公平公正。如确存在未经招投标程序选聘物业服务企业的行为，通过行政管理手段由行为人承担行政处罚等行政责任能够实现该强制性规定的立法目的。因此，武某反诉请求确认合同无效，不予支持。

　　法官说法

　　法律规范分为强制性规范与任意性规范。任意性规范体现的是法律对主体实施民事法律行为的一种指引，当事人可以选择适用，也可以选择不适用。与任意性规范相对的是强制性规范，后者体现的是法律基于对国家利益、社会公共利益等的考量，对私人意思自治领域所施加的一种限制。民事主体在实施民事法律行为时，必须服从这种对行为自由的限制，否则会因对国家利益、社会公共利益等的侵害而被判定无效。但是，民事法律行为违反强制性规定无效有一种例外，即当该强制性规定本身并不导致民事法律行为无效时，民事法律行为并不无效。某些强制性规定尽管要求民事主体不得违反，但其并不导致民事法律行为无效。如何审慎并正确的认定合同效力，影响着当事人对合同效力以及行为结果的合理期待，直接关系到市场交易是否稳定、有序、安全和高效。强制性规定分为效力性强制规定和管理性强制规定，管理性强制规定旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力，而效力性强制规定则不然。我们应在法律允许的框架内，充分考量民事双方的意思自治，更好保护市场交易的安全与稳定。