刘北京诉刘荣彦、第三人三庆置业集团

刘北京诉刘荣彦、第三人三庆置业集团

有限公司等所有权确认纠纷案

关 键 词  物权变动  转让合同  物权登记  

【裁判摘要】 

当事人因履行房屋转让合同发生纠纷的，人民法院应当审查房屋转让合同的效力，以确定物权变动的原因行为是否有效。物权变动的原因行为有效的，应当责令义务人履行相关房屋过户义务。在争议房屋因房地产开发商将争议房屋出售给买受人而未办理房屋过户登记的情况下房地产开发商即注销，致使争议房屋处于未登记状态，买受人又将房屋转让给他人，受让人对受让房屋主张权利的，人民法院在审查物权变动的原因行为有效的情况下，从物权变动的原因视角出发，为维护市场交易的安全，减少当事人的诉累，可以判决争议房屋属于受让人所有，并责令义务人履行相关房屋过户义务。

原告刘北京诉称：2003年2月15日，原告刘北京以被告的名义按揭购买了费县三庆置业有限公司（该公司已注销）出售的费县三庆碧翠苑小区7号楼3单元501号的房屋，原告于2012年12月26日还清了购房按揭贷款。购房时未办房权证，亦未办理抵押登记手续。被告不协助原告办理房权证，现请求法院依法确认以被告的名义购买的费县三庆碧翠苑7号楼3单元501号的房屋归原告所有，由被告及第三人协助原告办理房权证；由被告承担本案诉讼费。

被告刘荣彦辩称：一、原告的诉求依法不能成立，被告系涉案房屋的所有权人。2003年2月被告同费县三庆置业有限公司签订房屋买卖合同，并于2003年交付首期购房款2.3万元。2003年12月被告在中国工商银行申请住房贷款5.5万元，并于2004年1月22日起至2010年6月22日用自己的退休工资按月偿还贷款。原告因家庭原因于2010年6月22日将其母亲国莲打伤，被告就未继续偿还房屋贷款。原告只支付了2010年6月以后的部分房屋贷款。二、原告所诉与事实不符，无权享有涉案房屋所有权。被告于2003年2月购买房屋时原告才21岁，在部队服兵役，期间一直没有经济来源，原告主张涉案房屋由其出资购买明显与事实不符。三、涉案房屋是被告与其配偶的夫妻共同财产，被告与原告所签订的协议应属于赠与合同。原告多年来未尽到其应当承担的赡养义务。因此，被告根据《中华人民共和国合同法》第一百九十二条之规定，撤销被告与原告的赠与合同，原告无权主张涉案房屋的所有权。综上，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。

第三人三庆置业集团有限公司、吴立胜、彭学军均未答辩。

费县人民法院经审理查明：

原告刘北京系被告刘荣彦次子。2003年2月15日，被告刘荣彦与费县三庆置业有限公司签订《商品房买卖合同》，被告刘荣彦购买了费县三庆置业有限公司出售的费县三庆碧翠苑小区7号楼3单元501号的房屋一套及地下室一间即涉案房屋，房屋价款为78579元。当日，被告刘荣彦缴纳购房首付款23579元，余款55000元由被告刘荣彦在中国工商银行费县支行申请住房贷款支付。被告刘荣彦对涉案房屋未办理过户登记。

被告刘荣彦购买涉案房屋后与其妻子国莲书写一张同意条，其上载明：“费县费城镇三庆公司房产7号楼3单元501房间房款由刘北京支付，以后此房产一切所有归刘北京，别人不得与刘北京争夺此房。同意人 国莲  刘荣彦（签名捺印）”。

2003年2月24日被告刘荣彦及其长子刘高楼、儿媳朱秀丽、原告刘北京等家庭成员达成共识，四人书写字据一张，其上载明：公正（证）条  三庆房产7号楼3单元501房是刘兆（北）京的，一切费用由刘兆（北）京承担，以后这房子刘高楼、朱秀丽无权争房子。双方自愿。刘高楼、朱秀丽（签名捺印）     三庆方（房）产7号楼三单元501方（房）归刘北京有  刘荣彦（签名捺印）  三庆房产7号楼3单元501室归我，费用由我承担  刘北京（签名捺印）。

2008年7月29日，国莲作为原告起诉被告刘荣彦离婚，在2008年9月18日原告国莲与被告刘荣彦的离婚诉讼纠纷一案的庭审笔录中被告刘荣彦向法庭陈述部分载明：“楼房（指涉案房屋）是我次子刘北京的，当时购买时用我名字购买的，长子没要，他给次子写个转让字据。当时首付款23000元，后来次子要房也把首付款给我了，现在房款一直是次子支付。”国莲未分割涉案房屋。

原费县三庆置业有限公司系涉案房屋的出卖人，该公司的股东为第三人的三庆置业集团有限公司、吴立胜、彭学军，费县三庆置业有限公司于2011年3月14日注销登记，其注销登记时未对涉案房屋进行物权登记。现涉案房屋由原告刘北京占有，但未办理过户登记。

费县人民法院经审理认为：

首先，被告刘荣彦与费县三庆置业有限公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同。由于涉案房屋未办理房屋登记手续，出卖人费县三庆置业有限公司即注销，第三人三庆置业集团有限公司、吴立胜、彭学军系出卖人的出资人，对涉案房屋具有法律上的利害关系。第三人三庆置业集团有限公司、吴立胜、彭学军经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其对被告刘荣彦与费县三庆置业有限公司所签订的《商品房买卖合同》无异议，该合同内容详实、形式完备、主体适格，为有效合同，本院予以认定。故被告刘荣彦对涉案房屋享有合同上的权利。2011年3月14日费县三庆置业有限公司注销时对涉案房屋未登记，未过户。被告刘荣彦作为买受人对涉案房屋应享有物权权益。

其次，原告刘北京与被告刘荣彦之间对于涉案房屋转让的协议为有效协议。本案涉案房屋尚未登记，但是刘荣彦享有其签订的《商品房买卖合同》中规定的权利、义务。被告刘荣彦与其妻子国莲等家庭成员书写的同意条与“公正（证）条”均载明，涉案房屋所有权归原告刘北京所有，被告刘荣彦及其妻子等家庭成员出具的同意条与“公正（证）条”属于对涉案房屋进行转让的协议，该协议系当事人真实意思的表示，内容不损害国家、集体和第三人的合法权益，应认定已经成立。且在被告刘荣彦与国莲离婚纠纷一案中，被告刘荣彦在庭审笔录中明确说明，涉案房屋是刘北京的，其房屋首付刘北京也交还给刘荣彦，现在也由刘北京支付房贷，故应当认定原告刘北京已履行了转让协议约定的义务。故涉案房屋应属于原告刘北京所有。对被告刘荣彦的辩称涉案房屋系其与其妻国莲的夫妻共同财产，证据不足，本院不予采信；原告刘北京取得涉案房屋系依据转让协议有偿取得，故被告刘荣彦所辩其将涉案房屋转让给原告刘北京属于赠与，其有权撤销赠与，于法无据，本院不予采信。

再次，涉案房屋未登记，原告刘北京依据转让协议取得涉案房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”原告刘北京属于涉案房屋的利害关系人，其可以请求确认权利。由于出卖人费县三庆置业有限公司将涉案房屋出卖给被告刘荣彦后未协助办理房屋登记手续即注销，现涉案房屋未登记，其原物权人费县三庆置业有限公司已不存在，买受人被告刘荣彦在未取得涉案房屋所有权的情况下将涉案房屋转让给原告刘北京。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款 “不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。” 的规定，未登记的涉案房屋由原告刘北京依法登记后即取得所有权。被告刘荣彦应当履行转让协议，协助原告刘北京对涉案房屋进行登记。第三人三庆置业集团有限公司、吴立胜、彭学军作为出卖人的出资人本应遵循诚实信用原则在注销出卖人时履行通知义务，并协助被告刘荣彦办理涉案房屋的过户手续。因其未尽到该义务，故应当承担涉案房屋进行登记的相关协助义务。

综上，山东省费县人民法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：

一、位于费县三庆碧翠苑小区7号楼3单元501号的房屋一套及地下室一间的房屋归原告刘北京所有。

二、被告刘荣彦、第三人三庆置业集团有限公司、吴立胜、彭学军履行协助原告刘北京将位于费县费县三庆碧翠苑小区7号楼3单元501号的房屋一套及地下室一间的房屋所有权登记到原告刘北京名下的义务，限于本判决生效后十日内履行完毕。

案件受理费100元，由被告刘荣彦负担。
　宣判后，原、被告、第三人均未上诉，本判决已发生法律效力。

【评析】

房屋等不动产的转让应当及时进行登记，否则不发生物权效力。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。……”因此，买受人在买受房屋后，应当及时办理变更登记，否则不发生物权效力。本案中，被告刘荣彦在购买费县三庆置业有限公司出售的涉案房屋，未办理房屋登记手续，不能认定其取得涉案房屋的物权。

未取得房屋所有权的买受人转让房屋的，不影响合同的效力。本案被告刘荣彦未取得涉案房屋的所有权即将涉案房屋转让给其子原告刘北京，根据原因行为与物权变动相区分的原则，转让合同是有效的。由于出卖人费县三庆置业有限公司已注销的原因，致使涉案房屋难以进行物权登记，为方便诉讼，减少当事人的诉累，本案从物权变动的原因视角出发，确定物权的归属，从而维护了市场交易的安全。故根据《中华人民共和国物权法》第三十三条 “因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利” 的规定，作出本判决。