申诉人孙善德 (被执行人)申请执行监督案

　　关键词   拍卖错误    执行违法    保护合法

　　裁判摘要：在民事强制执行中，所拍卖的被执行人房产评估标的发生错误，执行行为违反了国家有关执行法律规定；但因买受人是在人民法院基于国家公权力委托拍卖公司公开拍卖的情况下竞买成功并支付相应价款而取得该房屋所有权，应依法得到保护，不适用执行回转。由此，给被执行人造成的损失可通过其他法律途径予以解决。

　　申诉人（被执行人）：孙善德，男，1965年1月2日出生，汉族，居民，住费县马庄镇南天井汪村174号，身份证号372831196501027916。

　　申请执行人：孙学宽，男，1957年3月6日出生，汉族，居民，住费县马庄镇南天井汪村77号，身份证号372831195703067911。

　　第三人（买受人）：于文磊，男，1987年8月16日出生，汉族，居民，住临沂市罗庄区罗庄办事处茬窑村300号，身份证号371311198708162715。

　　第三人（评估公司）：临沂嘉德价格评估有限公司。

　　法定代表人：田凯,总经理。

　　费县法院在执行申请执行人孙学宽与被执行人孙善德民间借贷纠纷一案中，被执行人孙善德不服本院对位于临沂市罗庄区罗庄办事处茬窑村房产一处（临房权证罗庄区字第000055573号）的拍卖，向费县法院提出书面监督申请。本院受理后，依法另行组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。

　　申诉人孙善德申请称：请求：一、依法终止对申诉人所拥有的位于罗庄区罗庄办事处茬窑村0112号1号楼101号楼房的拍卖执行。二、追究申请人孙学宽、嘉德价格评估有限公司及相关人员在评估和拍卖司法活动中弄虚作假，欺骗法院，严重损害申诉人合法权益的法律责任。三、申请执行回转（2013）费执字第455-3号执行裁定书的内容。事实与理由：一、评估对象错误。（2013）费执字第455-2号执行案应评估临房权证罗庄区字第000055573号，现场实际评估临房权证罗庄区字第000184301号房产。（2013）费执字第455-2号执行裁定中执行申诉人名下的位于临沂市罗庄区罗庄办事处茬窑村楼房一套，房权证号（临房权证罗庄区字第000055573号）。但在费县人民法院委托临沂嘉德价格评估有限公司于2015年12月20日的评估结论评估的房屋实际对象发生错误。申诉人孙善德在临沂市罗庄区罗庄办事处茬窑村有楼房一套即房权证号（临房权证罗庄区字第000055573号）系正在使用居住的房屋，此房屋在临房权证罗庄区字第000184301号房产的东临。并非评估公司的评估对象状况：在建工程，未完工。有评估照片足以证实评估对象明显错误。二、评估总价值明显显失公平，不符合市场价值，评估价值过低。临沂市嘉城价格事务所有限公司于2013年3月18日对临沂市罗庄区罗庄办事处茬窑村楼房一套，房权证号（临房权证罗庄区字第000055573号）实际评估对象也是临房权证罗庄区字第000184301号（有评估照片足以证实评估对象明显错误），评估价值为242424元。但在临沂嘉德价格评估有限公司于2015年12月20日的评估结论评估的房屋房权证号（临房权证罗庄区字第000055573号）实际评估对象也是临房权证罗庄区字第000184301号，评估价值却为175000元。现在房屋市场价值明显在升值，并且升值速度非常快，不可能出现贬值的情况。2013年评估242424元，2015年却评估175000元，显失公平，明显不符合市场现有价值。

　　申请执行人孙学宽答辩称：评估房产的时候孙善德下落不明，是孙善德的父亲领着我们去看的东边那位房产。我和评估公司一起去的评估现场，我给评估公司指认的是孙善德房产。后来评估公司评估的哪位房产我不清楚，费县法院把评估报告给我了，我没看评估报告，也没有什么意见。费县法院拍卖涉案房屋是正确的，我认为法院执行是对的。

　　第三人于文磊述称：我于2016年7月16日在正大拍卖有限公司买得孙善德房产一套，权证号为临房权证字第000055573号，成交价是151000元。后来我把房子卖给本村的胡启良，成交价为18万或19万。我去不动产中心办理过户手续的时候，才知道是东户。当时因为该房产有查封、不能办理过户手续，我多次找执行法官，最后也没有解决房产过户的问题。现在房子拆迁了，楼房补偿标准是本村人员1平方换1平方，如果不要房子每平方米给予补偿1050元。

　　第三人临沂嘉德价格评估有限公司述称：我公司于2014年5月19日接受费县法院的委托评估孙善德临沂市罗庄区罗庄办事处茬窑村门牌号0112号1号楼、所有权证号临房权证罗庄区字第000055573号、建筑面积202.02平方米的三间两层楼房，于2014年6月12日下午14点43分与申请执行人孙学宽现场确认评估标的物，并在现场勘察记录签字认可。评估的房产是西边那位房产，评估价格178000元。2015年12月11日接受费县法院委托鉴定书，告知房产评估报告已过期，要求重新对查封房产进行评估，2015年12月20日出具了第二次评估报告，评估结果为175000元，评估的标的物为西边房产。在评估西侧楼房的时候我们看了一下东边一栋房屋，东边一栋的房屋一层已经简单装修，有围墙，房屋主体结构相似，有明显差别，一楼已经住人，二楼没有完工，西边一栋没有院墙，东边一栋有配房。我们根据委托方提供相关材料，经申请执行人确认，评估程序没有瑕疵。我们已对本评估报告中的评估对象进行了实地勘察，但评估人员对该评估标的物的勘察，仅限于其外观和使用状况，除非另有协议，评估人员不承担对评估标的内在结构质量的调查责任，及其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任，比如去房产局调查房产信息。我公司根据委托方委托出具的价格评估报告书，仅对该评估标的物的价格失实承担责任，对该标的物的位置、面积及权属状况、占有使用状况不承担任何责任。即我公司只对评估价格承担责任，对其他不承担责任。

　　费县法院经审查查明，申请执行人孙学宽与被执行人孙善德民间借贷纠纷一案，本院于2012年11月9日作出（2012）费商初字第880号民事判决书，其内容为：被执行人孙善德清偿申请执行人孙学宽现金120000元及利息(利息自2012年5月12日起、按中国人民银行同期贷款利率计付至本判决确定的履行期限届满之日止)。限本判决生效后五日内履行完毕。诉讼费2700元，保全费1120元，由被执行人负担。判决生效后，因被执行人未履行该判决确定的义务，申请执行人孙学宽向本院申请强制执行。

　　本案在审理过程中，本院于2012年8月6日依据（2012）费商初字第879号、880号民事裁定书，查封了对被执行人孙善德的房产两处（房产证号：000055573、000184301号）。2013年3月4日本案立案执行，执行案号为（2013）费执字第455号。本院在执行中，本院分别于2014年8月7日、2016年8月8日对被执行人孙善德所有的房产证号为000055573号房产进行了续行查封。2014年5月19日，本院向临沂市嘉德价格评估有限公司出具鉴定委托书，要求对孙善德名下的临沂市罗庄区罗庄办事处茬窑村门牌号0112号1号楼，所有权证号：临房权证罗庄区字第000055573号，建筑面积202.02平方米的三间两层楼房进行评估。2014年6月13日临沂市嘉德价格评估有限公司出具评估报告，价格评估结果为：委托标的物在评估基准日（2014年6月12日）的拍卖保留价（币种：人民币）为178000元。因评估报告过期，本院于2015年12月11日出具（2015）费法技鉴字第406号移送专业机构委托书，要求重新对查封房产进行评估。2015年12月20日，临沂嘉德价格评估有限公司作出临嘉价评字【2015】第177号价格评估报告书，该报告中载明：一、…二、…三、价格评估对象状况：根据委托方提供的相关资料及现场勘察，该评估标的物为孙善德名下的罗庄区罗庄办事处茬窑村0112号1号楼房产。该房屋所有权人为孙善德，共有权证号为临房权证罗庄区字第000055573号，丘（地）号37131105220112，产别为私有房产，幢号为1号楼，房号为101，房屋结构为混合结构，设计用途为住宅，房屋总层数为2，其中：一层层高约3.40米，二层层高约3.20米，建筑面积共计202.02平方米，现场勘察时，该评估标的物为在建工程，未完工。评估结果为：委托标的物在评估基准日（2015年12月11日）的拍卖保留价（币种：人民币）为175000元整。本院分别于2016年2月2日、2016年3月10日向申请执行人孙学宽和被执行人孙善德送达了该评估报告书，双方在送达回证上签字。2016年4月26日，本院作出（2013）费执字第455-2号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人孙善德所有的位于临沂市罗庄区罗庄办事处茬窑村的楼房一套（房权证号：临房权证字000055573号）。经本院委托临沂正大拍卖有限公司拍卖， 2016年7月19日，买受人于文磊以151000元的价格拍得该房产。2016年7月25日拍卖款151000元汇入本院在临商银行财务账户800001851005000000292。2016年8月10日，本院作出（2013）费执字第455-3号执行裁定书，裁定：该房产（权证号：临房权证字000055573号）的所有权及相应的其他权利归买受人于文磊（身份证号码：371311198708162715）所有，可持本裁定书到财产管理机关办理相关产权过户登记手续。因被执行人当时在临沂监狱服刑，上述两份拍卖裁定书均通过邮寄送达的方式，送达到临沂临狱狱政科转（孙善德），由“高睿”签收。2017年4月12日，本院扣除执行费用1500元后，将43400元过付给申请执行人孙学宽（由其子孙贵俊代领）；剩余拍卖款106100元转至（2013）费执字第2109号执行案款，以上共计151000元。买受人于文磊拍得该房产后，在办理房产过户手续的过程中，发现自己拍得的房产系东套房产（临房权证字000055573号）并非西套房产（临房权证罗庄区字第000184301号）。房产登记机关以拍卖房产有抵押、有查封为由，未予办理房产过户手续，后于文磊又将该房产转卖给本村村民胡启良。2017年8月8日，临沂市嘉德价格评估有限公司出具关于临沂市罗庄区罗庄办事处茬窑村0112号1号楼房产价格评估项目的补充说明，证实该公司委托后，根据委托方提供的相关资料及现场勘察，所处位置有东西两幢在建房屋，经申请人确认该评估标的物为西侧一幢。后临沂市罗庄区罗庄办事处茬窑村进行拆迁改造，现该处房产已拆除。

　　另查明，本案所拍卖的房产位于临沂市罗庄区罗庄办事处茬窑村，系三间两层楼房，建筑面积202.02平方米，房屋所有权人为孙善德，所有权证号：临房权证罗庄区字第000055573号，发证时间为2008年7月28日，共有权人为案外人郭淑英（身份证号372831196201224520）。2009年7月3日该房产设定抵押，抵押权人为刘姿，抵押起始日为2009年7月2日，终止日为2010年1月2日，抵押金额150000元，至2019年2月22日本院查询时，该抵押权利未注销。该房产与本院查封的另外一套房产相邻，该房产居东，另一房产居西，均系三间二层楼房。另一房产所有权人为案外人郭淑英，所有权证号：临房权证罗庄区字第000184301号，共有权人为被执行人孙善德。被执行人孙善德与案外人郭淑英原系夫妻关系；2011年6月8日，二人在费县民政局协议离婚。离婚协议约定：1、子女安排……；2、财产处理：婚后财产两套楼房位于罗庄区茬窑村，东套归男方（孙善德）所有，西套归女方（郭淑英）所有，婚后债务归男方偿还，无债权。本院在执行中实际拍卖标的物是上述离婚协议双方约定的归被执行人孙善德所有的东套房产，而实际由临沂价格评估有限公司评估的是案外人郭淑英的西套房产。

　　费县法院认为，本案的焦点问题有两个：焦点一、本院在拍卖被执行人孙善德房产的行为是否存在违法。本案债务的发生及判决均在离婚之后，属于被执行人孙善德的个人债务。根据临房权证罗庄区字第000055573号房屋所有权证书，该房屋的所有权人为孙善德，共有人为案外人郭淑英；同时结合孙善德与郭淑英离婚协议中“东套归男方（孙善德）所有，西套归女方（郭淑英）所有”的财产处理约定，应当认定临房权证罗庄区字第000055573号房屋为被执行人孙善德所有。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。”本院对该房产进行拍卖符合法律规定。但在拍卖过程中，本院委托临沂嘉德价格评估有限公司对临房权证罗庄区字第000055573号房屋进行价格评估，临沂嘉德价格评估有限公司在评估时，对临房权证罗庄区字第000184301号房屋、即西套房产进行了评估，致使评估标的发生错误。最高人民法院关于《人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条规定：执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第十二条规定：评估机构在工作中需要对现场进行勘验的，人民法院应当提前通知审判、执行人员和当事人到场，当事人不到场的，不影响勘验的进行，但应当有见证人见证。评估机构勘验现场，应当制作现场勘验笔录。虽然本院将评估报告及拍卖裁定书均送达被执行人孙善德，孙善德在法定有效期内并未提出异议，但本院在实际执行中，未依法对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，评估公司亦未对本院委托评估书上载明的涉案房产作现场勘验，致使用另一处房产的评估价值、拍卖了被执行人孙善德所有的涉案房产，违反了执行工作的相关法律规定,确有不当。

　　焦点二、本案是否应当终止对涉案房产的执行和执行回转。

　　由于买受人于文磊是在人民法院基于国家公权力委托拍卖公司公开拍卖的情况下竞买成功并支付相应价款而取得该房屋所有权的，根据最高人民法院《关于对第三人通过法院变卖程序取得的财产能否执行回转及相关法律问题的请示》复函([2001]执他字第22号) “人民法院在执行中依法采取拍卖、变卖措施，是基于国家公权力的行为，具有公信力，买受人通过法院的拍卖、变卖程序取得财产的行为，不同于一般的民间交易行为，对其受让所得的权益应当予以保护”的规定精神，法院拍卖是法院作为强制执行机构，依强制执行程序，对债务人的财产公开拍卖。基于法院拍卖的公信力，买受人应免除审查权属和评估、拍卖程序的义务，而取得拍卖物的所有权，该所有权应依法得到保护；结合该处房产经买受人于文磊拍得并已转卖他人、现在又已拆迁的现实情况，亦不能将本院拍卖及确认该房屋所有权归买受人于文磊的执行行为予以撤销。因此，申诉人孙善德请求依法终止对其所拥有的位于罗庄区罗庄办事处茬窑村0112号1号楼101号楼房的拍卖执行并申请执行回转，本院不予支持。申诉人孙善德主张追究申请执行人孙学宽、嘉德价格评估有限公司及相关人员在评估和拍卖司法活动中弄虚作假，欺骗法院，严重损害申诉人合法权益的法律责任，不属于本案审查范围。申诉人孙善德主张评估公司在价值评估中实际评估对象为临房权证罗庄区字第000184301号，评估价值显失公平，评估价值过低，明显不符合市场现有价值。对此，本院认为本院在拍卖中，错误地参照了另一套房产的评估价格，不论该评估报告是否公平，均应依据对拍卖标的物即被执行人（申诉人）孙善德所有的临房权证罗庄区字第000055573号房屋的实际评估价值进行拍卖，而不能依其他房产的评估结果作为拍卖申诉人房产的依据，为此给申诉人造成的损失，不属本案审查范围，申诉人可通过其他法律途径予以救济。

　　综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、参照《最高人民法院关于人民法院发现本院作出的诉前保全裁定和在执行程序中作出的裁定确有错误以及人民检察院对人民法院作出的诉前保全裁定提出抗诉人民法院应当如何处理的批复》（法释[1998]17号）、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条、《最高人民法院关于对第三人通过法院变卖程序取得的财产能否执行回转及相关法律问题的请示》复函([2001]执他字第22号)的规定，经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：

　　一、驳回申诉人孙善德的申诉请求。

　　二、本院拍卖被执行人孙善德所有的临房权证罗庄区字第000055573号房屋的执行行为违法。

　　该裁定目前已生效。

　　综合室  王兆海