原告山东省费县农业科学研究所与被告费县艺林美术学校、第三人翟纪涛房屋租赁合同纠纷一案

　　【裁判要旨】

　　被告转租涉案房屋是以被告租赁权的存在为基础，当被告与原告的租赁关系归于消灭时，被告的转租关系也归于消灭，第三人作为次承租人继续主张租赁权就没有了依据。

　　【案情摘要】

　　2013年10月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋续租合同》，合同约定：一、租赁房地产位置、面积：乙方租赁的甲方房地产（农科所北院）位于：烟草公司家属院南，职业中专路北，西邻农科所种子公司家属院，东至三里沟，土地约计15亩。租赁房产包括：二层楼房一处、院内瓦房38间、平房约6间，沿街瓦房25间，（详见合同所属图、清单、照片）；二、租赁用途：乙方租赁该房屋院落作为办学使用。租赁期内乙方如因其他合理的原因须变更使用用途，必须书面通知甲方，以双方达成共识为准；三、租赁期限：乙方原与甲方签订租赁协议，租赁期限10年（2005年12月31日至2016年4月30日），因甲乙方有补充协议一份，根据补充协议规定，尚未履行的租赁期限至2016年4月30日，现双方约定再续租5年，租赁期限自2016年4月30日起至2021年4月30日止；四、租赁费数额以及租赁费缴纳方式：原租赁合同乙方拖欠甲方租赁费双方确定为255000元，自2016年5月1日起每年租赁费为120000元，实行先交款后使用的方式，本续租合同签订时即日内乙方先将拖欠租金255000元及2016年5月1日至2017年4月30日的租赁费120000元，总计375000元缴纳。剩余租赁费480000元于2017年4月30日前一次性支付。甲方交付房屋：本合同签订时双方确认合同项下的租赁物全部交付乙方。其中原甲方对外出租的鲁南酒家租赁合同已经到期，由乙方收回使用，甲方给予配合；五、双方的权利义务：乙方的权利义务：1.乙方有权在租赁用途范围内独立使用租赁物，不受甲方的非法干扰。2.乙方必须守法经营，不得利用租赁房屋进行非法活动。3.乙方租赁期限内不得擅自改变房屋结构，不得改变原有装修。如进行自建或者改造应征得甲方书面同意。乙方投资建设部分及装修改造在租赁期限内归乙方所有，合同期内若遇政府拆迁，乙方投资建设部分的补偿款归乙方所有，期满后乙方所建部分10日内自行拆除后恢复原貌，逾期不拆视为放弃，无偿归甲方所有。4.乙方在租赁期限内独立承担向相关部门缴纳水电费、有线电视费等租赁期限内发生的一切税、费，乙方经营发生的税费及债权债务由乙方承担。5.乙方爱护、维护甲方的财产，如有损坏照价赔偿。6.租赁期间因租赁物发生的维护、维修管理费用由乙方承担。甲方的权利义务：1.甲方享有房屋的所有权，有权收取乙方缴纳的租赁费。2.甲方不得向乙方摊派该房屋应由甲方承担的其他费用。六、甲乙双方原签订的租赁合同的权利义务以原合同为准。七、违约责任：合同期内甲乙双方应当严格按照合同约定履行合同，不得违约，如违约，违约方应当向守约方承担违约责任为租赁费总额的百分之五十，并赔偿守约方的一切损失。乙方逾期未缴纳房租承担总租金日千分之一的违约金，逾期一个月未缴纳房租甲方有权单方解除合同。其他违约责任的解决依据《中华人民共和国合同法》规定执行；八、合同的变更：合同期内甲乙双方可以协商变更或者解除合同，双方签订的补充协议与本合同有同等的法律效力。如因地震、行政性拆迁导致合同无法履行，双方解除合同，互不追究违约责任，租赁费按照实际发生结算；九、争议的解决方式：合同履行期内如发生争议应本着友好原则协商解决，协商不成时可向有管辖权的人民法院提出诉讼；十、合同生效条件：合同双方签字盖章、乙方实际支付租赁费之日起生效。本合同一式两份，甲乙双方各执一份。合同签订后，原告交付了租赁物，被告已支付租赁费至2018年度。2017年5月8日被告（甲方）与第三人（乙方）签订《房屋租赁合同书》，被告将其承租原告房屋中的7间房屋转租给第三人，合同约定：“一、甲方将拥有使用权的农科所南面沿街房7间（原农业项目仓库）出租给乙方使用，注：2001年沿街房屋乙方所建，与现甲方（费县艺林美术学校）无关。二、租期3年，自2017年5月8日至2020年5月8日。三、承租费每年共计2万元（7间），房租一年一交，签订合同时当日交满。……”合同签订后，被告交付了租赁物，第三人向被告分别于2017年5月8日交房租20000元，2018年6月22日交房租20000元。

　　费县人民政府决定对东城新区核心区实施棚户区改造，对原告片区启动征收程序，并于2018年10月8日作出费政字[2018]109号关于对费县农业局农科所片区征收改造项目实施房屋征收的决定，本案涉案房屋在征收范围内。

　　【裁判结果】

　　一、原告山东省费县农业科学研究所与被告费县艺林美术学校于2013年10月26日签订的《房屋续租合同》，于本判决生效之日解除；

　　二、被告费县艺林美术学校与第三人翟纪涛于2017年5月8日签订的房屋租赁合同，于本判决生效之日解除；

　　三、被告费县艺林美术学校、第三人翟纪涛于本判决生效后十五日内共同返还原告山东省费县农业科学研究所的房屋7间及占地（原告院内南原农业项目仓库）。

　　【裁判理由】

　　原、被告于2013年10月26日签订的《房屋续租合同》，系双方的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方均应按合同约定或法律规定全面履行各自的义务。该《房屋续租合同》第八条中载明：“如因地震、行政性拆迁导致合同无法履行，双方解除合同，互不追究违约责任，租赁费按照实际发生结算。”现费县人民政府实施棚户区改造，对原告的涉案房屋已启动征收程序与决定征收，导致原、被告签订的《房屋续租合同》无法继续履行，故原告依据合同约定请求解除《房屋续租合同》，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案原、被告签订的《房屋续租合同》解除后，尚未履行的，依法终止履行，双方之间的租赁关系归于消灭。被告转租涉案房屋是以被告租赁权的存在为基础，当被告与原告的租赁关系归于消灭时，被告的转租关系也归于消灭，第三人作为次承租人继续主张租赁权就没有了依据。因此，原告请求解除被告与第三人签订的房屋租赁合同，本院予以支持。合同解除后，被告及第三人不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，应将涉案房屋交还给原告。第三人在本案中对其权益未提起诉讼，本案不予审理，可依法另行主张权利。

　　（行政庭  刘凤岩 张翠）