原告臧晓东与被告赵万华房屋买卖合同纠纷

　　【关键词】

　　买卖合同、法定解除、根本性违约

　　【适用法律】

　　中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条、<最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>第十五条

　　【生效文书】

　　（2020）鲁1325民初2866号　

　　【案情摘要】

　　臧晓东向本院提出诉讼请求：依法判令被告将房屋退还给原告并赔偿经济损失80 000元；诉讼费用由被告负担。事实与理由：2008年，原被告达成房屋买卖协议，二被告购买原告所有的位于费县建设路与中山路交汇新馨小区1号楼东单元101室房产一处，房款共计201 100元，二被告分多次首付房款159 100元，尚欠42 000元未付。2011年12月31日原、被告补签《商品房买卖合同》一份，合同约定被告欠款于2012年3月5日前付清，逾期按照自愿退房处理。当日被告向原告出具42 000元的欠条一份，到期后被告未支付欠款亦未退房。

　　被告赵万华辩称，我已经付清欠款，并且原告还多收了我的房款，原告要求的经济损失无法律依据。

　　经审理查明，原告臧晓东拥有位于费县费城街道建设路北侧（现费县百姓超市北邻）商业用地一处，土地使用权类型为出让，土地使用证号为费国用（2006）字第026号。

　　2007年5月，臧晓东在上述土地使用权范围内自建6层（含车库一层）住宅楼两栋，共40套，并取名为新馨家园小区。2008年年底新馨家园小区建设完毕。

　　2011年12月31日，出卖人臧晓东与买受人赵万华、谯洪兰（系赵万华之妻，于2020年1月29日去世）签订《商品房买卖合同》一份，合同的主要内容为：买受人购买的商品房为本合同规定项目中的（新馨家园小区）第1号楼东单元1层101号住宅楼，属砖混结构，楼高5层，带地上一层车库，阳台为封闭式，建筑面积117平方米，每平方米1 580元，商品房价款184 860元，车库每平方米1 580,房款共计201 100元，首付159 100元，余款42 000元于2012年3月5日前付清，同日二被告给原告出具了欠臧晓东房款42 000元的欠条一张，合同第三条买受人逾期付款的违约责任，第二条约定：该欠款于2012年3月5日号前付清，逾期按自愿退房处理，退房方式为退回已交房款，装修经物价评估计算，退款3日内搬出。合同同时附有出卖人逾期交房的违约责任、交接、关于产权登记的约定等条款内容，但相关约定双方均未填写。合同签订后，被告赵万华、谯洪兰入住所购楼房。后被告未按期向原告支付下欠42 000元购房款，理由是签订合同时其遗忘了交款50 000元（2009年3月21日臧晓东出具）的收据一份，其已经超额缴纳了房款。对此原告不予认可，双方酿成纠纷。

　　【裁判结果】

　　驳回原告臧晓东的诉讼请求。

　　【裁判要点】

　　本院认为，本案争议的焦点有三：一，被告是否欠房款；二，双方签订的合同的效力问题；三、双方签订的合同是否应予解除。

　　焦点一，被告是否欠房款。首先，原告提交的商品房买卖合同明确载明了被告欠房款42 000元的事实，并约定了还款日期，同时，被告又为原告出具了欠条，应认定签订合同时被告实际实际欠房款42 000元，并且在之后没有支付被告；其次对于被告提交的臧晓东出具的50 000元房款的收条，该条形成于2009年3月21日，被告称该收条在2011年12月31日签订合同时，因遗忘没有算入首付款159 100元之中，但50 000元款项在当时，即使是现在，都是巨额的款项，对自己家庭购买房产的大额支出被告不会没有深刻的印象，因此被告称遗忘，没计算在签订合同时计算的全部首付款之内的理由不符合常理、亦无证支持，本院不予采信，认定被告至今欠原告房款42 000元。

　　焦点二、关于双方签订的合同的效力问题

　　《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原、被告于2011年12月31日签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示为有效合同，不违反有关法律法规的规定，应为有效合同。

　　三、双方签订的合同是否应予解除

　　我国法律对合同解除的有关规定：

　　《中华人民共和国合同法》第九十三条　当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

　　第九十四条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

　　第九十六条　当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法 院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

　　最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）　第二十四条　当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。

　　<最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

　　法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

　　最高人民法院研究室对《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第24条理解与适用的请示的答复：当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。当事人没有约定异议期间，一方当事人在《合同法解释(二)》施行前已依法通知对方当事人解除合同，对方当事人在《合同法解释(二)》施行之日起三个月以后才起诉的，人民法院不予支持。本答复下发之前已经终审的案件，不适用本款规定。

　　本案中，原被告在商品房买卖合同中约定，被告的欠款应在2012年3月5日前付清，逾期按退房处理，该约定虽然合法有效，合同解除只有符合当事人约定的解除条件或法律直接规定的解除条件时，才可能发生解除合同的后果。从双方签订的合同分析，1、违约行为，原则上是债务人违反合同的主给付义务，致使合同的目的不能实现，本案中，被告作出的民事行为未违反双方签订的合同的结果，未剥夺原告依据合同期待得到的东西，未构成根本性违约。2、合同解除按照<最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>第十五条的规定，原告应在合理的期限内向被告催告，但原被告对合同解除未约定，其应在2012年3月6日起在一年内向被告主张解除的权利，其法定解除权利消失，故原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同因其未在法定期间内或合理期限内向被告行使催告的权利，未剥夺原告依据合同期待得到的东西，其法定解除权消失，故原告要求的解除权不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。

　　【案件注释】

　　被告作出的民事行为未违反双方签订的合同的结果，未剥夺原告依据合同期待得到的东西，未构成根本性违约。解除权应在法定期限内主张，逾期不行使，解除权消失。

　　（民二庭  朱修夫）